【南米パラグアイでの土地購入方法④】超重要・土地の書類☆

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【南米パラグアイでの土地購入方法②】現地の土地の見方・電気編☆
電気は場所によってはかなりお金もかかるし、電力会社の人と絡まざるをえませんが、電力会社に勤めている人の中でも、詐欺師もいるので水道よりも面倒で結構大変です。
【南米パラグアイの土地購入方法③】現地の土地の見方・柵など☆
前回に引き続き、今回も土地の購入方法をお伝えしていきます☆

前回の記事に続き、土地の購入方法について書いていきます☆

今回は特に!特に重要です!

土地探しで何が大切かと言われたら、「土地の書類」以外にありません。

土地の書類は全部escribania(公証人)に任せれば大丈夫だと思ったら、大間違いです。

自分でもちゃんと確認できるようにしましょう。

重要なのは土地の書類!

土地を見て気に入ったら、地主から書類を見せてもらいます。

ちなみに、わたしは物件を見に行くと同時に、地主に土地の書類を持ってきてもらって見せてもらう方法が、結論が早いということを途中から気づきました。

なんといっても、土地購入で一番大事なのは書類です!!!

書類の名義人は要チェック

購入を検討している土地の名前がいったい誰の登録になってるのか?

名義人は一人で、すぐ近くに住んで頻繁に会える人ならばいいのだが、国外に住んでいて、しかも名義人が12人もいたらどうしますか!?

22件中、何件かそういう書類に出会いました。

名義人が多い書類は、たいてい土地の遺産相続を受けた姉妹兄弟たち。

ひとつの土地に対して名義人が12人だったら、土地の売買には全員のサインが必要です。

その名義人が多い書類の土地を購入しようと、半ば無謀と分かりながらも一度だけ本気で挑戦してみたことがあります。

一人はスペインに住み、一人はブラジル、一人はアルゼンチン、、、

スペインに住んでいる人が、スペインで公証人に作ってもらった書類を送ってもらったそうですが、なぜか原本ではなく、コピーを送ってきた、、、

販売する側も、何も分かってない。

「これは時間ばかりかかって自分の土地になるかどうかもわからない、」ということで打ち切って、別の土地を探しました。

また、とある土地の書類をみせてもらうと、10町の土地が10人分に分割されてひとり1町ずつになっており、1町単位で売りたいとのこと。

ひとり一人の名前が書かれて、縦が何mで横が何mでと、位置も図も書かれています。

一見すると、国にこの図で登録されているかのように見えます。

正式なのかな?と思いましたが、よくよく書類を読んでみると

10町のひとつの土地に10人の名義人で登録されていることが分かりました。

これをまず、分割して登記省で名義変更する手続きを済ませてから、小割りにした一つ一つを販売する状態の書類にしないと、正式に買うことはできません。

販売者側は知識がないので(escribaniaも教えてくれません)、「分割してあるから、売れるんだ!早くお金ちょうだい」と言ってきます。

名義人は1人に限ります!

あと、名義人が亡くなったままで、遺産相続や名義人変更されずに、そのままになっている書類は要注意です。

すぐに売れる段階にきている書類ではありません。

escribania(公証人)でグラバーメンをとってもらう

名義人問題も重要ですが、その土地が販売できる状態にある土地なのかどうか、要チェックです。

販売者側はほとんど土地売買の知識がないものだと思ったほうが良いです。

*販売する予定の土地が抵当権に入ってないか(抵当権は銀行側が勝手につけるので、販売する人の土地が抵当に入ってるかどうかは知らない場合があります)

*販売する予定の土地が担保になってないか(担保に入れたかどうかは販売者側が知っているのでしょうが、正直に言うとは限りません)

*国に登録されている土地の名義と、今ある書類の名義が一致しているかどうか(地権があるかどうか)

これをクリアしていれば、パラグアイの登記省から、escribaniaへ「この土地を販売してもいいですよ」という許可の書類(=グラバーメン)が届く。

その書類が届いてから、何日かは忘れましたが期限付きなのでその間に土地の売買を済ませます。

販売者側も買う側もグラバーメンの存在を知っている人は少ないです。

でも、このグラバーメンが超重要です!!

グラバーメンが届く前に

販売者側は「土地代の10パーセントを手付金として今すぐちょうだい」とか

なんだかんだ言ってきます。

その時点で、土地代の何パーセントか、もしくは全額支払ってしまう人が多くいます。

万が一、支払った後にグラバーメンが届いて、

もし抵当権が付いていたから

もしその土地が担保に出されていたから

もし地権のない土地だったから

販売できない土地だったことが判明したら

お金は返って来ますか?

答えはNOです。

絶対に返ってきませんし、返しません。

そのグラバーメンをちゃんと取り寄せてくれる「信頼できる」escribaniaで土地売買を行わないと

escribaniaと土地販売者側が組んで、お金だけをふんだくって後はさよならのところもあります。

グラバーメンが届いて、名義を変更したことを確認してから、全額を払いましょう。

名義が自分の名前になったことを確認するためには、パラグアイの登記省の判子が押されるので、それで確認できます。

地権がない土地

「地権のない土地を買わされた」

パラグアイにきてすごーく耳にします。

旦那いわく、パラグアイだけでなく、日本でも同じだそうですが。

とにかくescribaniaで土地売買契約書だけを作成して、お金を販売者側に支払って終わる。

本人は支払ったから土地売買が終わったと思い、家を建てたりします。

でも、後から「この土地はうちらの土地だ」

と、似たような書類を持って、誰かがやってきたらどうしますか?

本当にこの土地はあなたの名義になったのですか?

パラグアイの国の登記省で、名義を確認してください。

ほんとうに自分の名義にするためには、グラバーメンを取り寄せないと名義は変更できません。

escribaniaは本当に信頼のおける人ですか?

escribaniaの人でもグラバーメンについて聞いても、全く話してくれない人もいます。

いくらで売り買いをしたかわかる土地売買契約書なんて、重要ではありません。

現物の土地をみてOK。自分で書類をざっと見たら、名義人は一人だしOKだったら

販売者側に土地の書類を持ってきてもらって、escribaniaへどんな書類か確認しに行きます。

「書類を確認するだけだよ?」と、販売者側へ言ってあっても

escribaniaへ一緒に行く=今現金が手に入る

という思考しかなく、どの人もワクワクした顔をしてescribaniaへやってきます。

その顔ったら、おかしくて笑えてくるのですが。。。

その時点でお金を支払う人が多いのですが、支払わずにグラバーメンを取り寄せられる段階の書類であれば取り寄せてもらいます。

そう言うと、みんながっかりした顔するのですが、無視して「まずはグラバーメンを取り寄せて本当に販売できる土地なのかどうか確認したい」と、強く言いましょう。

グラバーメンを登記省からescribaniaに出してもらい、抵当権がついてないか、販売可能な土地なのか確認して、すべてがOKになってからはじめて「正式に購入します!」と宣言しても大丈夫です。

そこから土地の名義を自分の名義に変更する手続きをescribaniaにお願いし、土地購入売買書を作成してもらって、その時点で販売者に支払いを何パーセントかするか、名義変更がすべて終わってから全額支払うのかは、自分で決めてください。

販売者に支払うときは、escribaniaで支払います。

escribaniaに土地の名義変更もろもろお願いすると、200万Gちょっと(4万円くらい)しました。

だいたいそれくらいが相場みたいです。

国に名義登録している土地であっても、「うちらの土地だ!」と難癖つけられることもある

日系人移住地として昔にJICAが正式に購入した土地に対して、隣の市が「ここはうちらの土地だ!」と言って、何回も揉めているところもあります。

正式な書類が完成して、国に登録してあっても、パラグアイ人から勝手に「ここはうちらの土地だ!」と言われ、面倒なことになる可能性もあります。

パラグアイで土地を持つということは、そういうこともありえるということを頭に入れておいたほうがいいです。

ちゃんと自分の名前で土地を登録してあっても、なんだかんだ言って土地やお金をもらおうとやってきますので、気をつけましょう。

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【南米パラグアイでの土地購入方法⑤】土地探し手伝ってくれる人現る?
田舎町で「わたし、土地探してるんだ。」と言うと不動産屋ではないけれど、一生懸命土地探しに協力してくれるパラグアイ人が現れることでしょう。「あそこの○○が土地売りたいって」と、さまざまな情報を与えてくれます。